Авторская колонка «Среда для жизни» Дарьи Осадчей

Застройщики регулярно исследуют предпочтения своих клиентов, чтобы идти в ногу со временем, предвосхищать ожидания, создавать продукты, которые будут востребованы на рынке. Одним из важных вопросов, коими обеспокоены девелоперы, являются ключевые факторы выбора квартир. Традиционно в топе, а в последнее время занимает лидирующую позицию, цена. Этот фактор существенно опережает по значимости локацию и даже репутацию застройщика, которые ранее приоритизировали покупатели. Сегодня уже не такую большую роль играют свойства самого продукта, архитектура и социальная наполненность объекта. В силу обстоятельств люди снова стали больше считать свои деньги. Цена любой недвижимости формируется из множества свойств продукта, в первую очередь, ее определяют классы жилья. Попробуем разобраться, какая существует классификация и чем она обусловлена, какие проекты есть на рынке сегодня в разных сегментах. Не существует общепринятой классификации жилой недвижимости, которую признавали бы все без исключения игроки. В общих чертах эксперты сходятся в определении критериев, однако, повторимся, существующая классификация во многом условна.

Классификация

Организация профессиональных участников рынка недвижимости – Российская Гильдия Риэлторов – еще в 2013 году определила основные потребительские качества жилой недвижимости, по ним все возможное жилье разделили на четыре класса: эконом, комфорт, бизнес, премиум. У каждого свои характеристики и преимущества. В классификации, которую используют крымские застройщики, включен еще один – самый расхожий для местного рынка класс – стандарт. Еще не комфорт, но уже не простой эконом.

Сегодня на рынке можно выделить три класса массового жилья: эконом, стандарт и комфорт, а также три варианта жилья повышенного качества: бизнес, премиум и элит. Сегментация проектов – это результат кропотливой оценки целого ряда показателей, их множество, но в числе ключевых - локация, архитектурная уникальность, инженерия, социальная и коммерческая инфраструктура, качество и наполненность благоустройства территории, планировочные решения.

Критерии

Для понимания того, как проверить декларируемый застройщиком класс массового жилья, стоит для начала разделить его на три подкласса: эконом, стандарт и комфорт. Это стандартная практика для крымских девелоперов. Самый распространенный – стандарт. В ряде случаев важно подчеркнуть эксклюзивное качество жилья повышенной комфортности, так, к классу «комфорт» маркетологи иногда добавляют «плюс» для пущей привлекательности, чтобы усилить особенности проекта и оправдать взлетевшую цену. Критерии всех этих классов и их подклассов разработаны и опубликованы в работах Геннадия Стерника и других ведущих экспертов Москвы и Санкт-Петербурга. В Крыму элитный класс в массовом жилье пока не получил широкого распространения и представлен единичными проектами на южном Берегу Крыма в рекреационной зоне. В число критериев, в соответствии с которыми определяется класс жилья, входит и наличие инфраструктуры, то есть близость к центру города, торговым центрам, общественно-культурным центрам, остановкам общественного транспорта, паркам и так далее.

Важную роль играет благоустройство дворовой территории, уникальный дизайн-проект это или типовые приемы озеленения и обустройства мест общего пользования, площадь и качество этого благоустройства, наличие разновозрастных детских площадок, их качество и размер, наличие озеленения из взрослых деревьев. Все это всегда очень дорого и, конечно, подобными повышенными расходами не спешат озадачиваться застройщики, производящие продукты эконом-класса.

Технология строительства, кроме прочего, также является важным элементом для определения класса жилья. Практически все проекты многоквартирных домов в Крыму строят по одной – монолитно-каркасной – технологии. Разница только в типе каркаса, который применяется в современном строительстве: ригельный – для домов эконом-класса (его визуальной особенностью является наличие выступающих конструктивных элементов из перекрытий и стен) и безригельный каркас (в нем строгая геометрия стен и потолков ничем не нарушена). Второй тип дороже в производстве на 10-15%.

Высота потолков также отличает классы жилья: чем выше потолки помещений и дверные проемы, дороже цена для конечного потребителя. Площадь квартир тем ниже, чем ниже класс. Наличие отделки влияет на определение сегмента минимально, больше в приоритете – качество отделочных работ и комплектация квартиры. Сегодня в Крыму можно встретить предложения с отделкой от застройщика и в сегменте стандарт, например, апартаменты в Многофункциональном комплексе «Академия» в Симферополе, и бизнес-класс в ЖК «Море.Ялта» в Гурзуфе.

Среди прочих продуктовых характеристик важную роль играет и архитектурная концепция. Например, арт-квартал «Виноград» в Симферополе от Группы компаний «Монолит» имеет уникальные решения: фасады домов представляют собой просечной металлический лист, по которому плетется декоративный виноград. Это позволяет фасаду менять цвет в зависимости от сезона.

Системы безопасности двора, Wi-Fi зоны, наличие системы контроля доступа, не только в подъезд, но и на территорию – одно из важных преимуществ класса комфорт и выше. Кстати, управляющая компания, которая способна предложить клиентам повышенный комфорт в виде дополнительных опций автоматизации и безопасности, является существенным фактором в сегментации жилья.

Кроме заботы о комфорте человека, покупатели озадачены и комфортом для своего авто. Сегодня на улицах крымских городов такое обилие транспорта, что нет сомнений в важности наличия парковки возле жилого квартала. Возможность гарантированной парковки в непосредственной близости от жилья и при этом отсутствие плоскостных парковок вокруг дома отличает жилье высоких классов, а их наличие, наоборот, является непременным атрибутом массового жилья.

Толщина стен и остекление – критерии, которые также во многом определяют комфорт будущей жизни в новеньком ЖК. Однокамерный стеклопакет в соответствии с минимальными нормами по теплотехнике является отличительной чертой домов эконом-класса и наоборот двух, а иногда и трехкамерные высокоэффективные с точки зрения тепло- и шумоизоляции стеклопакеты являются непременным атрибутом высокобюджетного жилья.

Отделка мест общего пользования – то, на что обращают внимание в последнюю очередь, тем не менее, также отмечают в топе критериев. Для класса эконом, как правило простые цветовые решения, напольная плитка самых недорогих коллекций отечественного производства. Или дизайн проекты в высокобюджетном жилье, с применением качественных и дорогих материалов, в том числе из натурального камня, и разнообразия систем освещения.

Среда для комфортной жизни

Безусловно, эпицентром для создания любого продукта абсолютно любого класса является среда для жизни как совокупность факторов. Она учитывает не только физические желания аудитории, но и их ценности и приоритеты. Например, проект «Монолит» Семья городских кварталов в Симферополе учитывает не только наличие социальной и коммерческой инфраструктуры, которые отражают концепцию «город в городе», а и определяет жизненный уклад всех, кто приобретает новое жилье здесь, повышая свой социальный контекст и уровень жизни.

Первый - центром создания комфортной среды является человек или группа людей. Необходимо определять свою целевую аудиторию, их потребностей, желания, приоритеты, и ориентироваться на них при создании новых проектов. Каждый квартал здесь – уникальный по своей архитектуре и наполнению. Для жителей создана безбарьерная среда и подчеркнут принцип «двор без машин». На территории 10 гектар будет создан не имеющий аналогов в Крыму Линейный парк, которым будет пронизан новый массивный район Симферополя. Основное назначение парка — создать комфортную среду отдыха не только для жителей квартала, но и для всех горожан, а также стать новой достопримечательностью столицы.

Его «линейной» концепцией является многофункциональный мост-лента (пешеходные пути в нескольких уровнях - где верхняя отметка соответствует высоте стилобатов окружающей застройки), который не только удваивает количество возможных пешеходных путей и видовых точек в квартале, но и становится теневым навесом, защитой от осадков, уличным освещением; используется как крепление качелей и пространство для лавочек, а также позволяет создать места для точечной коммерции.

Помимо всего прочего, парк наполнен различными спортивными площадками и местами для отдыха в тихих зонах — большинство из них удалены от детских площадок и выходов за территорию объекта позволяют насладиться умиротворенной тишиной в центре шумного города.

В этом примере застройщик продумал функционал общественной территории, ее насыщенность разнообразными коммерческими и социальными сервисами, а также обеспечил легкую доступность ко всем инфраструктурным объектам, которые должны использоваться с максимальной эффективностью и на протяжении как можно более длительного времени.

При проектировании коттеджных поселков и жилых комплексов необходимо соблюдать принцип гармонии с природой. Это органическая архитектура, комплексное благоустройство территории с единым дизайн-кодом, наличие природной среды, зеленых насаждений, социальная ответственность застройщика и восполнение природной среды после строительства. Примером такого «заботливого» строительства является Клубный пригород «Удачное» в Алуште, где строители сохранили все многолетние деревья, органично вписав соседство с современными таунхаусами.

Говоря о комфортной среде, стоит отметить и важность создания социума, комфортной среды для общения, создание как общественных, так и приватных пространств – для шумных и тихих встреч в развитии дворовых комьюнити жителей. Детские, спортивные и досуговые объекты должны быть построены так, чтобы соседи знакомились друг с другом, общались между собой как соседи, друзья – как одна большая семья.

Авторская колонка «Среда для жизни» Дарьи Осадчей.

Эксперт по интегрированным коммуникациям с опытом в сфере маркетинга, брендинга, PR и внутренних коммуникаций в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ.

О создании современной, комфортной городской среды в событиях, лицах и проектах. Мы расскажем о главных информационных поводах полуострова, соберем для вас экспертные мнения в главных темах о сфере недвижимости, федеральных проектов в Крыму. Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Республике.