Большой разбор рынка недвижимости Крыма. Авторская колонка Дарьи Осадчей «Среда для жизни»

Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Республике.

Итоги и перспективы

Для строительной отрасли Республики Крым прошлый год стал настоящим испытанием: мы наблюдали, как застройщики останавливали продажи, опасаясь рекордной инфляции, массово отменяли брони, как менялась ключевая ставка, ожидали отмены льготной ипотеки, фиксировали рост цен и применение 30% дисконта. Тем не менее, крымский рынок недвижимости решил сложное уравнение 2022 с множеством неизвестных и выстоял в режиме турбулентности, преодолев пик кризиса. Строить прогнозы при текущей внешней ситуации, которая, без всяких сомнений, оказывает влияние на спрос и покупательскую способность людей, дело неблагодарное. Тем не менее, позволим себе подвести некоторые итоги и прояснить вероятные сценарии развития отрасли в 2023 году.

Демографическая ситуация

Численность населения Республики Крым на начало 2022 года составила 1 896 393 чел.

Проблемой в демографическом развитии Республики Крым продолжает оставаться естественная убыль населения, которая в 2021 году достигла наибольшей величины и составила 17 528 человек.

Несмотря на все принимаемые меры, в Республике Крым отмечается снижение числа родившихся: в 2021 году родилось 18 161 человек (на 649 человек, или на 3,5% меньше уровня 2020 года), в 2020 году – 18 810 человек (на 300 человек, или на 1,6% меньше уровня 2019 года). Тенденция снижения смертности населения Крыма, отмечавшаяся с 2016 года, в 2020-2021 годах сменилась ее увеличением на фоне возникновения новой коронавирусной инфекции.

При этом, важно отметить, что на полуострове сохраняется тенденция миграционного прироста. В 2021 году он составил более 12 тысяч человек.

По данным Крымстат, к 2036 году снижение численности населения прогнозируется до 2% в Республике Крым и, в частности, Симферополе. А вот в городе-герое Севастополе наоборот наблюдается рост численности населения в последние годы, а к 2036 году он составит 20%.

План выполним

По итогам прошлого года объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», перевалил за цифру 150 млрд руб., это более чем на 30% превысило показатель 2021 года. В текущем и последующих годах до 2025 ожидается умеренный рост объемов работ в пределах 1,5%.

В рамках нацпроекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» Республика Крым до 2025 года должна обеспечить ввод в эксплуатацию жилья в объеме более 3,7 млн кв. м. Этот показатель вполне достижим: в прошлом году введен в эксплуатацию почти 1 млн «квадратов». Только в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства национального проекта «Жилье и городская среда» в проекте Семьи городских кварталов «Крымская роза» в Симферополе, например, будет введено в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м жилья до 2025 года.

По базовому сценарию в 2023 году в Крыму запланировано сдать в эксплуатацию 870 тыс. кв. метров жилья, в 2024 году – 994 тыс. кв. метров, в 2025 году – более 1 млн кв. метров.

При этом несмотря на логистические трудности и падение спроса в 2022 году застройщики продолжают выводить в продажу новые и новые объекты, а «материковые» инвесторы – искать подходящие под свои задумки земельные участки.

Инвестиционный климат

Несмотря на действующий в отношении Крыма санкционный режим, в регионе ведется активная работа, направленная на обеспечение оптимальных условий для привлечения инвестиций в экономику Республики и успешной реализации инвестиционных проектов.

Так, в Крыму ведется планомерная работа по формированию устойчивого инвестиционного климата, в том числе в рамках реализации утвержденного Правительством во исполнение поручения Президента плана мероприятий по реализации системных и отраслевых мер, необходимых для обеспечения привлечения инвестиций в основной капитал в Республике Крым за период с 2021 по 2025 год в размере не менее 800 млрд руб., в который включены меры по урегулированию основных вопросов, сдерживающих привлечение частных инвестиций в экономику региона.

Кроме того, Крым стабильно повышает свою позицию в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата. Так, в 2022 году регион повысил свою позицию, поднявшись с 11 на 7 место.

В 2022 году заключено 34 новых инвестиционных соглашения, общий объем инвестиций по которым составляет 65,5 млрд. рублей, запланировано создание 1,2 тысяч новых рабочих мест.

Реализуются крупные инвестиционные проекты в Симферополе, Саках, Евпатории. Кроме того, в Республике Крым запланирована реализация 5 инвестиционных проектов, источником финансового обеспечения расходов которых являются инфраструктурные бюджетные кредиты.

В 2022 году приток инвестиций в основной составил более 200 млрд руб. В последующие годы прогнозируется планомерный рост объема инвестиций: в 2023 году – 248,08 млрд руб., в 2024 году – 297,8 млрд руб., в 2025 году - 355,8 млрд руб.

Умеренный рост

Начало 2022 года по динамике было очень похоже на изобильный для рынка недвижимости 2021 год, когда люди покупали все, что было «на полке» у застройщика. Несмотря на растущие цены, уровень спроса на новостройки был рекордным.

В конце февраля ключевая ставка взлетела до 20%, начали рушиться логистические цепочки, а стройматериалы кратно вырастали в цене. В марте прошлого года тотальная неизвестность заставила застройщиков и банковский сектор замереть в ожидании развития событий.

Самым тяжелым для рынка решением оказался рост процентной ставки по ипотеке с господдержкой до 12%. Позже благодаря решению регулятора она снизилась сначала до 9, а потом - до 7%. Самым ожидаемым решением для отрасли стало продление льготной ипотеки сначала до конца 2022, а позже до 1 июля 2024 года. Учитывая растущую долю ипотеки, эти меры дали толчок к восстановлению спроса, который пока не приблизился к уровню 2021 года, но планомерно растет.

В прошлом году спрос на новые квартиры в Симферополе упал примерно на 59%. В Севастополе, Судаке и восточных регионах падение составило более 70%. При этом с февраля текущего года застройщики фиксирую оживление. К этому привел целый ряд факторов, в том числе: выравнивание цен, освобождение денег из «вторички» (преимущественно благодаря так называемым херсонским сертификатам), продлению льготной ипотеки.

Доступное жилье

Как бы ни старались застройщики повышать ставки на квадратный метр, в деле приобретения жилья в первую очередь играет роль покупательская способность клиента. Поскольку о росте доходов населения говорить пока не приходится, крымские девелоперы регулируют ситуацию изменением своего продукта. Жилье сегмента «комфорт» сегодня почти не выпускают в виду высокой стоимости лота. А вот более доступное стандартное жилье пользуется популярностью. Есть тенденция на уменьшение средней площади квартир. Безусловно, на этот тренд невозможно отреагировать мгновенно. Объект еще нужно спроектировать, найти земельный участок куда его «посадить», поэтому настолько оперативно отрасль не может среагировать. Но в планах на 2023 год эта категория учтена, и такой продукт будет выводиться в продажу активнее.

Вторичка

Вторичный рынок недвижимости в прошлом году стагнировал. В среднем снижение цены составило около 5%. Средняя стоимость квартиры была на уровне 5,7 миллиона рублей. «Однушка» в среднем стоила 4,8 млн, «двушка» — 6 млн, а трехкомнатную квартиру можно было приобрести за 7,2 млн.

Сегодня «вторичка» переживает лучшие времена. Трудно вспомнить в Крыму такую ситуацию, когда подержанное жилье по цене было выше новостроек. Сейчас наиболее подходящее время именно для продажи вторичной недвижимости, поскольку цену на нее существенно подогрели жилищные сертификаты: покупатели из присоединенных регионов ориентированы на готовое жилье, желательно с мебелью и техникой.

Цены

Несмотря на то, что несколько месяцев в прошлом году рынок недвижимости буквально топтался на месте, квартиры в крымских новостройках за год подорожали на 17%, по данным сервиса «Авито Недвижимость». Средний ценник объектов в новостройках равен 7 миллионам рублей. «Квадрат» в однокомнатной квартире стоит – 141 050 рублей, в двухкомнатной — 137 907 рублей, в трехкомнатной — 166 364. Безусловно, это цены экспозиции. Застройщики предлагают существенное снижение на этапе сделки. В Симферополе, например, средняя цена продажи в новостройках – в пределах 110-118 тысяч рублей.

Самая дорогая первичная недвижимость – в Ялте (222 012 рублей за м2), — Евпатории (196 260 рублей за м2), Алуште (194 426 рублей за м2). Более доступные варианты можно найти в Керчи, где стоимость «квадрата» 93 085 рублей.

Эксперты не прогнозируют серьезных скачков цен на первичную недвижимость на полуострове в 2023 году.

Перспективы рынка

В Республике Крым основную емкость рынка недвижимости составляет Симферополь. Доля Симферополя в общей емкости в 2022 году составила 58%. По 11-12% приходится на Ялту, Евпаторию и Севастополь. Доля Алушты, Керчи и Феодосия составляет не более 5%.

В 2023 году эксперты прогнозируют снижение общей емкости рынка на 20%. В целом можно говорить о стабилизации рынка, поскольку такое снижение в большей степени обусловлено высоким показателем продаж в начале 2022 года (до февраля-марта) и текущей тенденцией к сокращению предложения в некоторых городах.

Наибольшее сокращение емкости прогнозируется в крупных городах – Симферополь и Севастополь – на 30% к предыдущему году. Прирост ожидается в Ялте и Феодосии.

Доля отложенного спроса составляет 73%, таково соотношение количества продаж и количества обращений в статусе «Отложено» за 2022 год.

Банки

Сейчас в Крыму работают шесть банков, в том числе крупный федеральный игрок – Промсвязьбанк. В марте 2022 года, когда президент Владимир Путин призвал крупный бизнес и банки начать работать в Крыму, ПСБ начал предоставлять банковские услуги в Крыму и открыл на полуострове первые офисы.

В конце 2022 года в РНКБ заявили, что уже в 2023 году банк войдёт в группу ВТБ, а в данный момент идёт оценка акций. Объединение коснется и всех дочерних структур Российского национального коммерческого банка. Однако сообщалось, что бренд РНКБ сохранится.

Несмотря на то, что Крым пока еще уступает экономике крупнейших регионов Юга России: Сочи, Ростову или Краснодару, все же стоит учитывать, что мы достаточно живо развиваемся за счет собственного потенциала и федеральных программ. Сложно переоценить широкие перспективы для банков в финансировании инфраструктурных проектов и собственных инвестиционных проектах.

В апреле 2022 года РНКБ, банк «Россия» и Промсвязьбанк стали уполномоченными банками в рамках программы льготного кредитования участников свободной экономической зоны в Крыму. Для каждой организации был установлен лимит субсидии: для РНКБ — 637 млн рублей, «России» — 266 млн, для Промсвязьбанка — 5,8 млн рублей.

В начале 2023 года крупнейший российский банк СБЕР объявил о начале работы в Крыму. Первые банкоматы банка на полуострове уже установлены, а отделения откроются в ближайшие месяцы. В настоящее время СБЕР уже аккредитовывает местных застройщиков, которые смогут продавать свои продукты с использованием ипотеки банка, интегрирует свои сервисы на территории Крыма и ведет переговоры по кредитованию новых проектов местных девелоперов.

Поддержка государства

Крымчане активно пользуются программой льготной ипотеки по ставке 8% на весь срок кредитования при покупке жилья на первичном рынке недвижимости. Сроки реализации Программы: апрель 2020 – июль 2024.

Семьи с детьми могут получить ипотеку по ставке 6% на приобретение или строительство жилья. Сроки реализации Программы: январь 2018 – июль 2024.

Есть и другие программы, которые позволяют семьям улучшить жилищные условия. Например, помощь многодетным семьям в погашении ипотеки.

Выплата для многодетных семей на частичное или полное погашение ипотеки (не более 450 тысяч рублей). Сроки реализации Программы: январь 2019 – июль 2024.

Материнский (семейный) капитал - государственная поддержка российских семей, воспитывающих детей. Сроки реализации Программы: январь 2007 – бессрочно.

Льготные категории граждан могут получить жилищный сертификат – выплату на приобретение жилья. Сроки реализации Программы: январь 2006 – бессрочно.

В Республике также действует военная ипотека – это помощь в приобретении жилья военнослужащим с помощью ипотеки (оплата первоначального взноса и ежемесячных платежей). Сроки реализации Программы: февраль 2005 – бессрочно.

Продление программ льготного кредитования с господдержкой, сельской, семейной и ипотеки для индивидуального жилищного строительства позволит строительной и смежным отраслям удержаться на плаву за счет стимулирования спроса на новостройки.

Важно отметить, что спрос постепенно восстанавливается, а говорить о падении цен не приходится в силу объективных причин: застройщиков жестко контролирует банк, согласовывая минимальные цены в рамках обязательств по проектному финансированию, стоимость стройматериалов и работ не снижается, а значит и себестоимость строительства не падает. Эксперты рынка как один говорят о том, что лучшего времени для приобретения жилья ждать не стоит. Недвижимость в Крыму сохранит свою ценность и в будущем.

Авторская колонка Дарьи Осадчей,

эксперта по интегрированным коммуникациям с опытом в сфере маркетинга, брендинга, PR и внутренних коммуникаций в ритейле, телеком и девелопменте, преподавателя Школы маркетинга MOST, члена REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), члена Гильдии маркетологов РФ.