Что нужно знать девелоперу прежде, чем строить проект в Крыму?

Авторская колонка Алеси Полещук, учредителя Мост Девелопмент, 8 лет в создании и продаже девелоперских проектов, преподаватель Университета Минстроя России.

Девелопмент в Крыму имеет свою специфику, обусловленную и его особым расположением, и портретом аудитории, приобретающей недвижимость на полуострове, и характером местных застройщиков. В этой статье о девелопменте Крыма мы поговорим об основных нюансах рынка недвижимости на полуострове.

Кто покупает?
Можно с уверенностью сказать, что более половины приобретающих недвижимость в курортных городах Крыма на сегодняшний день – это приезжие. Причем, их можно разбить на две категории: те, кто остаются здесь на сезон и те, кто переезжает насовсем или живут на два города. Основная масса покупателей, имеющих квартиру в Крыму, – из Москвы, Санкт-Петербурга, северных или нефтяных регионов. По роду занятий чаще всего это – бизнесмены и удаленщики, которые могут позволить себе жить, где угодно. После пандемии недвижимость в Крыму пользуется у них особенной популярностью.

Что важно клиенту?
При разработке проекта под разные аудитории необходимо заранее подумать про следующие моменты:
·       формат использования (постоянное проживание или сезонный отдых)
·       ценности целевой аудитории

Однако даже у «курортников», которые проводят в своих апартаментах меньше времени и, по идее, должны быть менее требовательны к продукту, различается понимание того, как каждый видит свой сезонный отдых. Для кого-то это – сидеть с бокалом шампанского на балконе. Это один сценарий и одна концепция проекта. А для кого-то – вечером пожарить мясо во дворе. И это совершенно другой сценарий и разные потребности аудитории с разной психографикой, под которые должны разрабатываться различающиеся продуктовые решения в планировках, архитектуре и наполнении комплекса.

Кейс 1. ЖК «La Vita», Алушта
Это проект для отдыха, состоящий из таунхаусов в эстетике итальянской жизни. Поэтому в комплексе предусмотрена архитектура в итальянском стиле, а также набор характеристик для отдыха: летняя кухня, итальянская печь и зона для застолья, кинотеатр на открытом воздухе, мастер-классы от шефа по приготовлению пиццы.
Кейс 2. ЖК «Сок», Евпатория
Жилой квартал с квартирами для постоянного проживания. Поэтому акцент в нем сделан на формирование комьюнити. В проекте предусмотрены: турнирная для добрососедских посиделок, теплица для выращивания помидорок, огурчиков, персиковые аллеи, много винограда и зелени, мангальная зона.

Что строят?
Апартаменты и еще раз апартаменты. Если по всей России апартаменты сейчас – очень спорный продукт и для девелоперов, и для покупателей, то в Крыму все совсем наоборот. Апарт-комплексы очень популярны в курортных городах. И причин здесь несколько.
Во-первых, земля: на полуострове ощущается дефицит подходящих под застройку участков (я вообще прогнозирую, что лет через 10 свободная земля под постройку тут закончится). У многих из них есть проблемы с сетями или подъездными путями. А если она в собственности давно, владельцы часто хотят за участок неадекватную цену. Ну и главное, ВРИ (вид разрешенного использования): найти участок под многоквартирный дом в курортных городах Крыма – большая удача.

Во-вторых, запрос аудитории на покупку недвижимости. Зачастую апартаменты или квартиру в Крыму приобретают как «дачу» у моря, куда можно приехать несколько раз в год, чтобы отдохнуть. Прописка для такого статуса роли не играет, а вот рекреационная инфраструктура и гостиничный сервис имеют огромное значение.

Шанхай в Евпатории
«Нормально делай, нормально будет», – именно таким девизом должны руководствоваться застройщики в Крыму. Но пока что-то идет не так. Проблема здесь в том, что многие местные девелоперы строят «как Бог на душу положит», совершенно без учета контекста и создания концепции. Например, многие просят сделать им «как в Дубае», совершенно пренебрегая особенностями локации, запросами целевой аудитории, градостроительным и архитектурным контекстом. Другой случай: застройщик спроектировал комплекс бизнес-класса в архитектуре Тадж-Махала с неймингом и амбициями советского ампира.

Создавая подобные «шедевры» застройщики не учитывают одного, но, пожалуй, самого главного: покупатель голосует рублем. И искушенный столичными или петербургскими новостройками потребитель, для которого зачастую это уже не первое жилье, просто пройдет мимо такого продукта. Поэтому будущее Крыма за прогрессивными девелоперами, которые строят эстетичные концептуальные проекты. Именно они будут иметь успех в продажах.

Отдельной строкой при оценке продуктовых решений стоит сказать про отделку, уже который год у в Крыму набирает популярность white box. Однако, тут потребительский запрос сталкивается с экономикой проекта: цена за лот с предчистовой отделкой выходит гораздо дороже. А сам застройщик несет перед клиентом ответственность за финальный продукт и должен потратить больше времени до ввода в эксплуатацию, чем конкуренты с черновой отделкой. На этом фоне клиенты, которым вроде как выгодно брать white box зачастую недовольны планировкой застройщика и хотят переделывать ее. И тогда white box – только лишняя трата денег. Поэтому многие застройщики всё еще отказываются от white box в пользу черновой отделки.

Кто строит?
Спецификой полуострова можно отметить отсутствие здесь федеральных игроков, которым не интересны небольшие проекты с низкой маржинальностью и региона со своей спецификой. Они уже не один год пытаются зайти в Крым, но мало, кому удается. Единственный, кто стал исключением и задержался, это – “Таврида Девелопмент”, чей земельный банк сегодня составляет более 35 га, а планы на развитие в Большой Ялте и Алуште до 2025 года – семь проектов.

Среди местных же есть несколько системных застройщиков, в курортных городах, таких, как «Интерстрой», «Монолит» и «Гринвуд». Остальные проекты – это точечная застройка, представленная небольшими местными и материковыми девелоперами.
Таким образом, несмотря на всю специфичность Крыма, его рельефа, дефицита земли и приобретающей здесь недвижимость аудитории, создавать здесь успешные проекты совсем не сложно. Нужно только хорошенько изучить особенности местности, историю, культуру и специфику аудитории и наложить на это нужную концепцию и финмодель.

Иллюстрации из проектов ЖК «La Vita» и ЖК «Сок».