СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ

Недвижимости в Крыму становится больше

Показатель обеспеченности жильем в крымских городах пока остается одним из самых низких по стране. Если в целом по Российской Федерации этот показатель составляет - 28,2 квадратных метра на человека, то в Севастополе, в свою очередь, - 22,1 «квадрата», в Республике – 21. В целом, подобная недообеспеченность рынка жильем говорит не только о нашей «дороссийской» ретроспективе, в которой жилье строилось весьма скромными темпами, но и главном - о потенциале развития рынка первичной недвижимости. Совсем не случайно в рамках национального проекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» местные застройщики не без поддержки республиканских властей к 2030 году построить в Крыму более 10 млн квадратных метров жилья, из них к 2025 году планируют уже ввести в эксплуатацию почти 4 млн «квадратов» жилья. Сейчас на полуострове строится примерно 1,3 млн кв. м, в прошлом году этот показатель составлял всего 1 млн. Рынок, несмотря на все перипетии, связанные с геополитикой, застройщики продолжают строит, а крымчане – покупать недвижимость.

География предложения и цены

Крымские девелоперы в 2023 году продолжили еще активнее выводить в продажу новые объекты, причем несмотря на обстановку и данные аналитики о падении покупательской способности населения, не только проекты в сегменте «жесткий эконом», но и комфорт и бизнес. Так, в Симферополе строится ЖК Омега застройщика Гринвуд, Парк Сити – от «Профессионалстрой», а «Монолит» планирует к выпуску ЖК «Маяковский» в центре Симферополя. Стоимость квадратного метра в этом сегменте в столице Крыма – около 150 тысяч рублей.

В конце весны многие девелоперы поспешили поставить на полку новые проекты. «Монолит», например, стартовал объект комплексного освоения – Городской округ «Горизонты» - это новый крупный проект на Севере Симферополя, через дорогу от широко известной Семьи городских кварталов «Крымская роза». Здесь уже построен детский сад, совершенно новая улично-дорожная сеть, запущен построенный ранее Дворец водных видов спорта с двумя чашами бассейна. Пока новый городской округ представлен двумя очередями строительства, обе уже в продаже. Стоимость квадратного метра в сегменте «стандарт» сейчас примерно 120 тысяч рублей.

Существенно вырос объем предложения на первичном рынке недвижимости в восточном Крыму, в частности, в Феодосии, где «Интерстрой» строит свой ЖК «Утесов», сервис «Авито Недвижимость» фиксирует рост предложения в 7,5 раз в сравнении с прошлым годом. В Ялте также увеличились объемы выводимого в продажу жилья. Строят здесь преимущественно местные крымские застройщики, которым доверяют не только крымчане, но и материковые инвесторы.

Кстати, любопытно, что крупнейший краснодарский девелопер ГК «Точно» так и не сумел освоить Южнобережный Крым. В 2022 году в Ялте они запустили продажи масштабного и очень яркого с точки зрения архитектуры и локации комплекса в Ялте. Их Южная резиденция «Роялта» даже одержала победу на престижной премии Urban Awards в мае этого года. Вот только продавать они так и не начали. Данные официального сайта наш-дом.рф говорят о том, что за год они продали только 3% квартир в одном из 8 корпусов. Видимо, ценник в 400 плюс тысяч рублей был не очень тепло воспринят местным рынком. Хотя хочу отметить, что Ялта за год показала существенный рост стоимости жилья – на 33%.

За год сильно подрос рынок Сакского района и Евпатории. Здесь появились новые проекты, готовятся к выводу в продажу новые секции уже существующих. На 2024 год намечены первые активные работы по реализации инвестиционного проекта «Золотые пески России», так что регион тоже достаточно активно развивается.

Рынок Севастополя после существенного падения спроса на 70% в 2022 году также начинает оживать. «Интерстрой» уже вывел новые очереди своего «Доброгорода», а «Монолит» уже анонсировал старт продаж этой осенью ЖК «Видный» на Генерала Острякова. В Севастополе цены на первичку традиционно немного выше, чем в Симферополе – сейчас около 130 тысяч за «квадрат».

Яркие старты в этом году были и в Алуште. Сейчас это один из самых дорогих городов для покупки недвижимости, квадратный метр здесь в среднем близится к 200 тысячам рублей.

По моим прогнозам, цены в 2023 году будут планомерно расти не менее чем на 2,5–3% в квартал, соответственно, рост показателя за год составит не менее 10%.

Строим Крым

В прошлом году на полуострове введено в эксплуатацию более одного миллиона квадратных метров жилья. Только в рамках мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства национального проекта «Жилье и городская среда» в проекте семьи городских кварталов «Крымская роза» в Симферополе, например, будет введено в эксплуатацию более 150 тысяч квадратных метров жилья до 2025 года.

По итогам прошлого года объем строительных работ перевалил за цифру 150 млрд рублей. Это более чем на 30% превысило показатель 2021 года. В текущем и последующих годах до 2025 ожидается умеренный рост объемов работ в пределах 1,5%. Основную емкость рынка недвижимости составляет Симферополь. Доля Симферополя в общей емкости в 2022 году составила 58%. По 11–12% приходится на Ялту, Евпаторию и Севастополь. Доля Алушты, Керчи и Феодосии составляет не более 5%.

Несмотря на логистические трудности и падение спроса в 2022 году, застройщики продолжают выводить в продажу все новые и новые объекты, а «материковые» инвесторы — искать подходящие под свои задумки земельные участки. В 2023 году в Крыму запланировано сдать в эксплуатацию 870 тысяч квадратных метров жилья, в 2024 году — 994 тысяч, в 2025 году — более 1 млн.

В регионе ведется активная работа по обеспечению оптимальных условий для привлечения инвестиций в экономику республики и успешной реализации инвестиционных проектов. В 2022 году заключено 34 новых инвестиционных соглашения, общий объем инвестиций по которым составляет 65,5 млрд рублей, запланировано создание 1,2 тыс. новых рабочих мест. Реализуются крупные инвестиционные проекты в Симферополе, Саках, Евпатории. Кроме того, в Республике Крым запланирована реализация пяти инвестиционных проектов, источником финансового обеспечения которых являются инфраструктурные бюджетные кредиты. В 2022 году приток инвестиций в основной капитал республики составил более 200 млрд руб. В последующие годы прогнозируется планомерный рост объема инвестиций: в 2023 году — 248,1 млрд руб., в 2024 году — 297,8 млрд руб., в 2025 году — 355,8 млрд руб.

Вторичная недвижимость помогает

Сегодня золотое время для вторичного жилья. Трудно вспомнить такую ситуацию, когда такая недвижимость по цене опережала новостройки. Сейчас наиболее подходящее время именно для продажи вторичной недвижимости, поскольку цену на нее существенно подогрели жилищные сертификаты: покупатели из присоединенных регионов ориентированы на готовое жилье, желательно с мебелью и техникой.

Несмотря на падение в прошлом году, с февраля текущего года застройщики фиксируют оживление спроса на первичку. К этому привел целый ряд факторов, в том числе освобождение денег из «вторички». Традиционно примерно четверть продавцов «подержанной» недвижимости стремятся улучшить свои жилищные условия за счет покупки новой.

Восстановление спроса

В 2023 году общая емкость рынка Крыма может незначительно вырасти. Думаю, что в пределах 5% к прошлому году. Но это уже хороший признак восстановления здоровья рынка, потому что в 2023 у нас не было изобильных с точки зрения продаж января и февраля, которые предшествовали началу СВО и отмене авиасообщения. Наибольшее сокращение емкости прогнозируется в Симферополе на 10-12% к предыдущему году. Думаю, что прирост будет достигнут за счет Севастополя.

Спрос постепенно восстанавливается, а говорить о падении цен не приходится в силу объективных причин. Застройщиков жестко контролируют банки, согласовывая минимальные цены в рамках обязательств по проектному финансированию. Стоимость стройматериалов и работ не снижается, а значит, и себестоимость строительства не падает.

Продление программ льготного кредитования с господдержкой, сельской, семейной и ипотеки для индивидуального жилищного строительства позволит строительной и смежным отраслям удержаться на плаву за счет стимулирования спроса на новостройки. В настоящее время доля ипотеки растет кратно. Учитывая недавние новости о повышении ключевой ставки и официальные анонсы ряда банков, ипотечная ставка в ближайшее время может вырасти во всех продуктах и проектах господдержки, поэтому самое оптимальное время для приобретения недвижимости, конечно, сейчас.

Об авторе: Дарья Осадчая, директор по маркетингу и продажам крымского застройщика Группы компаний «Монолит», эксперт по маркетингу, брендингу, PR и внутренним коммуникациям в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ.