СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ

Об авторе: Дарья Плотникова, директор по маркетингу и продажам крымского застройщика Группы компаний «Монолит», эксперт по маркетингу, брендингу, PR и внутренним коммуникациям в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ.

О рубрике: Авторская колонка «Среда для жизни». Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Крыму.

Недвижимость Крыма. Выжить вопреки

Перспективы для рынка недвижимости Крыма многие аналитики рисовали отнюдь не радужными. Прифронтовое расположение региона, сложности логистики, рост ключевой ставки - какие только сложности ни стояли на пути развития одной из ключевых отраслей экономики полуострова – недвижимости и строительства. Однако уже в феврале этого года мы увидели, что жизнь продолжается и люди все равно хотят жить и улучшать свои жилищные условия.

Кто, где и почем покупает?

Развитие рынка первичной недвижимости в Крыму осенью 2023 года ожидается обнадеживающим и перспективным. Всплеск спроса, который мы наблюдали в августе этого года, уже привел к росту средней цены за квадратный метр, которая в среднем по рынку Крыма близится к 200 тыс. рублей, а в самом крупном регионе – в столице полуострова Симферополе – составляет около 120 тысяч. Основной интерес покупателей сосредоточен в Симферополе, примерно похожий объем демонстрирует Евпатория и Саки, затем идет Ялта, следом за ней – курортная Алушта. Замыкает эту пятерку лидеров Севастополь, где спрос восстанавливается очень медленно. Центральное положение Симферополя и развитая инфраструктура города делают его очень привлекательным для инвестиций и для жизни. Надо сказать, что около 80% сделок сейчас – с местными жителями, а только около 20% – материковые и иностранцы.

Спрос на недвижимость в Симферополе будет продолжать расти осенью этого года. Город становится крупным экономическим и административным центром полуострова: здесь есть где работать и отдыхать, город и район активно благоустраиваются, реализуются крупные инвестпроекты: как например, Городской округ «Просторы» в западной части Симферополя, застройщик – Группа компаний «Монолит». Все это способствует развитию инфраструктуры и увеличению спроса на жилье. Таким образом, средняя цена за квадратный метр в Симферополе может составить около 130-140 тысяч рублей уже к началу 2024 года.

Недвижимость в городе счастья

Ялта также продолжает быть популярным направлением для инвесторов и покупателей недвижимости. Беззаботное черноморское настроение, прекрасные пляжи и исторические достопримечательности делают Ялту привлекательным курортом. Спрос на недвижимость в этом регионе может повысить среднюю цену до 200 и более тысяч рублей за квадратный метр.

Севастополь, имеющий стратегическое значение как военно-морской город и порт, пока продолжит испытывать некоторый стресс на рынке первичной недвижимости. Средняя цена за квадратный метр здесь составляет около 140 тысяч рублей. Интерес к недвижимости в Севастополе может быть менее интенсивным по сравнению с Симферополем и Ялтой по причине… По известной причине.

Несмотря на то, что Алушта значительно уступает по популярности Симферополю и Ялте, она все равно будет привлекательным регионом для инвесторов и покупателей недвижимости. Красивое побережье, умеренный климат и доступные цены на недвижимость делают ее привлекательной для туристов и потенциальных покупателей. Здесь средняя цена существенно выше цены в Ялте. Ожидается, что средняя цена за квадратный метр в Алуште составит около 250 тысяч рублей к весне 2024 года.

Факторы спроса

Также, стоит отметить, что спрос на недвижимость в Крыму будет подогревать херсонские сертификаты. Это особая программа, позволяющая переселенцам из Херсона и области, которые лишились жилья, получить государственную субсидию на покупку недвижимости на полуострове. Этот фактор будет влиять на увеличение спроса и стимулировать развитие рынка «первички» в Крыму.

В целом, рынок первичной недвижимости в Крыму ожидается перспективным осенью 2023 года. Симферополь, Ялта, Севастополь и Алушта будут основными направлениями спроса. Рост цен на квадратный метр будет поддерживаться всплеском спроса и программой херсонских сертификатов и опасениями по поводу роста ипотечной ставки и возможной отмены льготных программ. Это создаст благоприятную среду для инвестиций и развития рынка недвижимости в Крыму.

Ипотека, маткапитал и налоговый вычет

Развитие рынка ипотечных сделок в Крыму является важным фактором для развития недвижимости в регионе. Стремительное развитие инфраструктуры и рост спроса на жилье создали благоприятные условия для развития ипотеки в этом регионе. Все банки, которые работают в Крыму, такие как РНКБ, Сбербанк, ПСБ и Банк Россия, предлагают ипотеку с государственной поддержкой и семейную ипотеку. Условия ипотеки могут незначительно отличаться в разных банках, поэтому потенциальные заемщики должны ознакомиться с предлагаемыми условиями у каждого конкретного банка.

Ипотека с господдержкой обычно предлагает заемщикам более низкий процент по кредиту и возможность получить субсидию от государства на первый взнос. Семейная ипотека, в свою очередь, предоставляет семейным парам преимущества, например, более низкую процентную ставку или дополнительные скидки. Потенциальные заемщики могут выбрать подходящую программу ипотеки в зависимости от своих потребностей и возможностей.

Для оформления выгодной ипотеки важно оценить свою финансовую ситуацию и дать предпочтение надежным банкам с хорошей репутацией. Перед оформлением ипотеки необходимо внимательно изучить условия кредита, обратить внимание на процентную ставку, срок кредитования, наличие ряда дополнительных комиссий и требования к заемщику. Сравнение условий разных банков поможет выбрать наиболее выгодную программу.

Чтобы закрыть ипотеку раньше срока, можно рассмотреть следующие варианты: досрочное погашение кредита, увеличение размера ежемесячного платежа или использование дополнительных средств для погашения задолженности. Большинство банков позволяют досрочное погашение кредита без штрафных санкций, но стоит внимательно ознакомиться с условиями каждого конкретного кредитного договора. Лайфхак: если внести хотя бы один дополнительный ежемесячный платеж досрочно в день плановой оплаты или на следующий, можно сократить срок кредита сразу на несколько месяцев. Банки декларируют средний срок погашения ипотеки - 6-6,5 лет.

Использование материнского капитала для ипотеки также является популярной практикой. Материнский капитал может быть использован для уменьшения суммы первоначального взноса, а также для погашения кредита. Для использования материнского капитала необходимо оформить соответствующую заявку и предоставить необходимые документы.

Налоговый вычет после покупки квартиры можно вернуть посредством подачи налоговой декларации. Для этого следует ознакомиться с правилами, установленными налоговым законодательством, и предоставить необходимые документы, подтверждающие затраты на покупку недвижимости. Вернуть таким способом можно до 650 тысяч рублей, если квартира приобретена в ипотеку, а если купили недвижимость в браке, то вычет положен обоим супругам, то есть семья в сумме получит назад 1,3 млн рублей.

Что будет с рынком апартаментов?

В Крыму далеко не везде можно строить жилую недвижимость, много участков, которые имеют хорошую перспективу освоения, имеют вид разрешенного использования – туристическая деятельность или рекреация. На такой земле можно построить апартаменты – недвижимость для временного размещения. Здесь нельзя будет оформить прописку, строительство таких комплексов не предполагает наличие социальной инфраструктуры рядом: детских садов, школ и больниц. Обычно апартаменты стоят немного дешевле жилых «квадратов», однако в последнее время аналитики рынка заговорили о скором повышении цен на апартаменты. С их продажи вскоре начнут взимать налог на добавленную стоимость (НДС), а значит придется или уменьшать прибыль, или увеличивать цены. Как думаете, что выберут застройщики? Этим летом были приняты поправки в Налоговый кодекс, которые отменили освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). То есть НДС должен распространяться на апартаменты. При этом сохраняется освобождение от НДС при строительстве по договору долевого участия других нежилых помещений в жилом доме - например, гаражей и машино-мест. Новый порядок будет касаться апарт-комплексов, которые получат разрешение на строительство с января 2024 года. Ожидаем до конца текущего года бум предложения апарт-отелей. Из-за введения НДС в обозримом будущем число комплексов апартаментов сильно сократится. Компании будут проектировать апартаменты только на тех участках, где строительство жилья запрещено. А пока все текущие проекты застройщиков в Крыму доступны в продаже по адекватным ценам. Например, в Евпатории на первой линии у моря в Курортном комплексе «Золотые пески» цена за лот стартует от 4,2 млн рублей.