СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ. Что будет с рынком недвижимости в 2024 году?

Дарья Плотникова — автор колонки «Среда для жизни», эксперт по коммуникациям, 12 лет успешного опыта в сфере маркетинга, брендинга, PR и внутренних коммуникаций в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ, директор Благотворительного фонда «Содействие и развитие», директор по маркетингу ГК «Монолит»

Что будет с рынком недвижимости в 2024 году?

Спойлер: все будет хорошо

Рынок недвижимости в России всегда был одним из наиболее динамичных и привлекательных сегментов экономики. Сегодня, в условиях быстрого развития строительной отрасли, изменений в законодательстве и повышения спроса на жилье, открываются новые перспективы для инвесторов и покупателей. Анализ текущих тенденций и прогнозирование будущего развития рынка недвижимости помогут понять, куда движется отрасль и какие возможности открываются для участников рынка. В этом материале рассмотрим основные факторы, влияющие на рынок недвижимости в России, и присмотримся к его перспективам на ближайшее будущее. Несмотря на то, что многие эксперты прогнозировали обвал рынка вторичной недвижимости в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Банка, в большинстве регионов ее стоимость пока продолжает расти. В конце 2023 года спрос, по данным Авито, сократился на 17,4%. Мне кажется, что пока рано говорить о том, что пик спроса прошел. Курортные регионы еще ощутят рост в этом году.

Что будет с ценами?

Пожалуй, самый важный вопрос, который мучает покупателя недвижимости: будут ли снижаться цены и на сколько. Честно говоря, этот вопрос самый задаваемый из всех, меня спрашивают об этом друзья, родственники, коллеги, клиенты, при этом еще ни разу за пять лет моей работы в отрасли я не наблюдала снижения цены за квадратный метр первичной недвижимости. Более динамично развивается в части ценообразования вторичный рынок. Например, в курортных и соседствующих новым территориям РФ регионах взбудоражили рынок так называемые херсонские сертификаты. Благодаря им в Крыму и Краснодарском крае купили даже самый замшелый неликвид. Цены взлетели до небес. В 2023 году стоимость квартир от застройщика выросла в разных регионах на 10-20% и в этом году продолжит рост, несмотря на негативные прогнозы, а вот вторичка замедлится и, возможно, начнет снижение уже летом.

По информации сервиса «Домклик», к концу прошлого года больше всего цены выросли в Волгоградской области. За год средняя стоимость квадратного метра вторички здесь увеличилась на 27%, достигнув 91 тысячи рублей, в Ростовской области – на 20%, до 127 тысяч рублей за «квадрат». В Крыму цены за год приросли почти на 20%. Меньше всего подорожание в Краснодарском крае – на 4%. Покупатели больше ориентированы на «первичку», поскольку хотят приобрести недвижимость до завершения программы льготной ипотеки, планируемого на 1 июля 2024 года.

Что будет со спросом?

Эксперты ожидают снижение спроса на жилье уже в первом квартале этого года. Падение по некоторым подсчетом может составить 10-20%, при этом недвижимость и далее будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций.

В 2023 году самый большой спрос был на компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45-50 квадратных, на них пришлась почти половина всех сделок. И кстати, эта площадь является средней в квадратуре жилой недвижимости. По-прежнему пользуются популярностью студии и маленькие однокомнатные квартиры, сейчас площадь однушек начинается от 30 квадратов – и это прямо по границе норм, меньше уже просто некуда. И лишь 7% выбирают трехкомнатные, цифра из года в год твердая.

С учетом новых ипотечных условий (ограничение максимального кредита до шести миллионов рублей и увеличение первоначального взноса с 20 до 30%) можно прогнозировать, что стоимость квадратного метра замедлит рост, но на мой взгляд, это не коснется курортных регионов, там стоимость квадрата будет расти, а средняя площадь лота – сокращаться. Уж очень застройщики любят «мелкую нарезку», при которой цена лота не меняется, а вот стоимость «квадрата» стремится к бесконечности.

Инвестиции в «квадраты»

Покупка недвижимости – один из самых очевидных способов инвестирования, особенно на ранних этапах строительства, это весьма доходный способ вложения денег: цена на этапе ввода в эксплуатацию не менее чем на 45-50% выше, чем на старте продаж. Приобретение жилья на этапе строительства позволяет сэкономить значительную сумму благодаря более низкой цене объекта. Инвесторы, которые решают купить недвижимость в Крыму, должны быть в курсе текущей рыночной ситуации и следить за тенденциями, чтобы выбирать наиболее выгодный момент для перепродажи. Особое внимание следует уделять условиям ипотечного кредитования, выбирая банки, предлагающие низкие процентные ставки и гибкие условия погашения кредита, что поможет сократить общую стоимость инвестиций. Кроме того, можно воспользоваться и возможностью досрочного погашения кредита, внося дополнительные средства и сокращая сроки выплаты. Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду может быть выгодным вариантом, особенно если рассматривать покупку объектов с перспективной локацией, близостью к социальным объектам и в целом наличием сбалансированной инфраструктурой района. Крым, с его привлекательным климатом и туристическим потенциалом, предлагает уникальные возможности для инвестирования в недвижимость. Конечно, необходимо иметь в виду, что это - долгосрочные инвестиции, и заработок может занять время. Тем не менее, с правильной стратегией и грамотным подходом возможно ожидать положительных результатов от инвестирования в недвижимость Крыма.

Как правило, инвесторы, вкладывая свои или заемные средства в недвижимость, преследуют цель получить пассивный доход (ежемесячные платежи от сдачи недвижимости в аренду или наем) или получить прибыль с перепродажи (особенно если сделать это до ввода в эксплуатацию строящегося объекта по договору уступки прав). Хотя в период такой неопределенности, в которой мы живем сейчас, есть еще одна не менее расхожая цель – просто сохранить имеющиеся накопления.

Преимущества и недостатки

Одним из главных преимуществ инвестиций в недвижимость является стабильность. Даже во время кризиса недвижимость всегда можно успешно продать или сдать в аренду, а ее стоимость со временем только увеличивается. При грамотном подходе к жилым и коммерческим объектам можно получить высокую разовую прибыль (при перепродаже), либо надежный пассивный доход (при сдаче в аренду или наем).

Кроме того, среди преимуществ можно отметить возможность использования недвижимости по-разному. Этот актив может быть продан, сдан в аренду или использован для личного проживания или ведения бизнеса.

К недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести высокую первоначальную стоимость объектов. Кроме того, приобретение часто связано с большими дополнительными затратами, такими как ремонт и последующее обслуживание (текущий ремонт, покупка мебели, оплата коммунальных услуг и налогов). Все эти расходы в совокупности могут оказаться весьма значительными, поэтому их следует просчитать заранее.

Еще один фактор, который может отпугнуть желающих получить быструю прибыль - недвижимость окупается долго. Сроки окупаемости при сдаче жилья или апартаментов в аренду или наем могут насчитывать много более 10 лет. Кроме того, несмотря на тенденцию недвижимости к удорожанию в целом, иногда на рынке складываются ситуации, когда цены на жилье в течение длительного времени остаются на одном уровне или снижаются – такую картину мы наблюдали в 2022 году. Это заставляет ожидать долгое время, чтобы выгодно продать.

Кроме того, следует учитывать, что приобретение первичного жилья обычно сопровождается кредитами с более низкой процентной ставкой, чем для готовых квартир.

Что кроме квартир?

Загородные дома и дачи также могут быть успешно проданы или сданы в аренду. Главное, чтобы объект находился в районе с развитой инфраструктурой и находился близко к крупному городу. Цену также могут влиять наличие дополнительных строений на участке (например, бани, гаража или пристроек).

Земельные участки без объектов капитального строительства обычно стоят дешевле других видов недвижимости, а также не требуют затрат на коммунальные платежи и поддержание объекта в хорошем состоянии.

Для выгодных инвестиций в землю, следует учитывать назначение участка - наиболее ликвидными являются земли, предназначенные для строительства (участки под ИЖС). Для долгосрочных инвестиций подходят сельскохозяйственные участки, которые в перспективе планируется включить в состав населенных пунктов. В начале они стоят значительно дешевле, а после присоединения к поселку или городскому округу увеличивают свою цену благодаря возможности перевода в более перспективный вид разрешенного использования.

Коммерческую недвижимость выгоднее всего приобретать для сдачи в аренду, чем для перепродажи. Такие инвестиции требуют более высокого уровня знаний и опыта от инвестора, в отличие от жилых объектов.

Как уменьшить риски?

Инвестирование всегда сопряжено с определенными рисками, и сфера недвижимости не исключение. Приведем основные угрозы для инвесторов и способы снижения потенциальных убытков.

Первое и ключевое – неправильная оценка финансовых возможностей. Главный риск любого вложения - возможная потеря инвестированных средств. Важно оценить свои финансовые возможности и избегать вложений последних средств или резервных средств в недвижимость.

Второй важный риск – это низкая ликвидность объекта. На это может повлиять неудачное расположение, несоответствие спросу покупателей или арендаторов и так далее. Также со временем стоимость объектов может упасть из-за экологических проблем или появления более современных домов в вашем районе. Перед покупкой необходимо изучить спрос, оценить расположение и предполагаемую застройку территории.

Еще один риск – любой форс-мажор. Например, пожар или какое-то последствие нахождения объекта в приграничной к могут повредить или уничтожить объект недвижимости. Эти риски можно уменьшить с помощью страхования недвижимости.

4. Недобросовестные арендаторы. При сдаче недвижимости в аренду необходимо тщательно выбирать арендаторов и закреплять все условия в договоре аренды, а имеющееся имущество и его состояние фиксировать.

5. Мошенничество. К схемам мошенничества в сфере недвижимости относятся фирмы-однодневки, имущество с фальшивыми документами и так далее. Чтобы избежать потерь, важно тщательно проверить все документы и, при необходимости, использовать юридические услуги.

Полезные советы

Инвестируйте в недвижимость в Крыму на ранних этапах строительства, когда цены на квартиры еще не достигли своего пика. В такие моменты можно приобрести жилье по более низкой цене и в будущем заработать на его перепродаже.

Учитывайте рыночную ситуацию перед тем, как решиться на перепродажу. Следите за тенденциями и оценивайте, когда цены на недвижимость достигнут максимального уровня. Продавайте свою недвижимость в Крыму в тот момент, когда спрос на рынке достаточно высок и вы сможете получить максимальную выгоду.

Если планируете приобрести недвижимость с использованием ипотеки, стремитесь к получению наиболее выгодных условий кредитования. Ищите банки, предлагающие низкие процентные ставки и гибкие условия по погашению кредита.

Чтобы погасить ипотеку раньше срока и избежать дополнительных расходов на проценты, старайтесь дополнительно вносить средства в кредит каждый месяц. Это поможет уменьшить сумму задолженности и существенно сократить сроки выплаты.

Помните, что покупка недвижимости в Крыму – это долгосрочные инвестиции, поэтому важно быть готовым к тому, что заработок может занять некоторое время. Имейте в виду долгосрочные перспективы и стратегии развития недвижимости в регионе для успешного инвестирования. И в любой непонятной ситуации не стесняйтесь обращаться к экспертам.

Что будет с ключевой ставкой и льготной ипотекой

Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, будут снижаться. В условиях льготных ипотечных программ мы ожидаем введения новых ограничений.

Эксперты отмечают, что ключевая ставка достигла своего пика и в будущем году кредитно-денежная политика будет более мягкой. Что касается льготных программ, то, скорее всего, они будут носить более целевой характер, то есть их действие постепенно будет ограничиваться.

Новые условия льготной ипотеки в Сбере уже внесли существенные корректировки в прогнозы по рынку жилья на 2024 год. Застройщики не сразу поняли масштаб изменений, какие-то девелоперы отказались от договоров субсидирования, чем вызвали у самого Сбера необходимость пересматривать свои жесткие условия. Вероятнее всего, затраты банков на ипотеку войдут в стоимость квадратного метра и составят приблизительно от 7,5 до 8,9 процента суммы кредита, хотя уже сегодня СБЕР предложил своим партнерам снижение субсидии до 3,9%, ряд застройщиков уже приподняли цены на квартиры для конечного потребителя, который хочет воспользоваться льготной ипотекой, на 7-9%. Платить всегда будет конечный потребитель. Уже сейчас правила скорректировали и в случае, если объект находится в проектном финансировании банка и соблюден еще ряд условий, застройщик может рассчитывать на применение сниженной субсидии. Это позволит выравнять ситуацию. По моим прогнозам, резких колебаний рынка на этом фоне не случится.

Хотя уже со второго квартала этого года мы будем увидим снижение ипотечных ставок. Думаю, что к концу 2024 ключевая ставка зафиксируется на уровне 12%.

Ставка по ипотеке будет снижаться – и уже в следующем году мы будем наблюдать, как растет спрос.

Тренды в недвижимости

В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жилье. Около 60% всего введенного жилья в регионах – это индивидуальные дома. Кстати, на юге, например, всего не более 5% из этого объема – организованное строительство. Цена квадратного метра в ИЖС по-прежнему более доступна для покупателя, но при этом здесь действуют льготные программы.

Из-за того, что в популярных локациях цены будут расти, спрос сместится на жилье в пригородах и за городом. Благодаря развитию технологий удаленной работы и расширению возможностей телекоммуникаций, все больше людей предпочитают жить в более спокойной и экологически чистой зоне за пределами крупных городов. Предпочтение будут отдавать отдаленным районам, но со сбалансированной инфраструктурой и социалкой.

Существует тренд на экологичность жилья. С увеличением числа людей, обращающих внимание на заботу о окружающей среде, увеличивается спрос на зеленые и энергоэффективные жилые комплексы. Сегодня такую маркировку можно увидеть даже в карточке объекта на официальном сайте отрасли - наш дом рф.

Развитие концепции «умного дома» - еще один тренд. С каждым годом все больше людей интересуются технологиями «умного дома», позволяющими управлять различными системами в доме с помощью смарт-устройств.

Рост цен на жилье в крупных городах. В связи с ограниченным количеством жилой площади и постоянным ростом числа жителей, цены на жилье в мегаполисах по-прежнему будут продолжать увеличиваться.

С ростом числа людей, предпочитающих снимать жилье вместо его покупки, рынок аренды будет продолжать развиваться, предлагая больше вариантов и услуг для арендаторов.

Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим еще большее снижение средней площади квартир (сейчас этот показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощения и стандартизации. 

Иллюстрации из проекта «Городской округ Горизонты».